Процедура покупки

Что касается процедуры оформления, то нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество заверяется у нотариуса.

После того, как документ подписан продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья вносит изменение обстоятельств по объекту в государственный регистр недвижимого имущества (подобная операция производится и в российских БТИ). Стоит отметить, что отметка о вписывании делается и в самом нотариальном акте.

Перед совершением сделки нотариусу представляется удостоверение (выписка) из того же регистра об отсутствии "обременений" объекта, иными словами, о его чистоте. В удостоверении отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование объектом третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т.п. Оно же подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу - продавцу. Также важным документом является государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, указываемая в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены, определяются размер госпошлины на сделку и нотариальные таксы.

Для оформления недвижимости покупатель - иностранное физическое лицо должно представить загранпаспорт, при покупке на юридическое лицо - учредительные документы на фирму.

Налоги и расходы  

Приобретая недвижимость в Болгарии, владелец недвижимости должен быть готов к выплате ежегодных налогов. Налогами облагается вся недвижимость, за исключением лесов и обрабатываемой сельскохозяйственной земли. Владельцы имущества в двухмесячный срок со дня приобретения - покупки или завершения строительства - обязаны декларировать его перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструктивные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т.п.

Налогооблагаемой базой для фирм является балансовая стоимость недвижимости, для частных лиц - цена недвижимости, определяемая территориальной налоговой службой. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15%. Налог на основное жилье частных лиц, снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года. Вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.

Также владельцу недвижимость необходимо оплачивать стоимость бытовой уборки. Размер оплаты устанавливается местными властями; как правило на жилые здания - пропорционально балансовой стоимости или в зависимости от количества отходов. На нежилые здания - в зависимости от вида и количества контейнеров для сбора отходов. В случае, когда на каждое отдельное здание невозможно определить вид и количество контейнеров, тариф устанавливается пропорционально балансовой стоимости здания. Вносится одновременно с налогом на недвижимое имущество. Тариф одинаковый для физических и юридических лиц. Частное жилье облагается исходя из её стоимости, установленной для налога на недвижимое имущество. Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и стоимости за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы.

Размер тарифов по некоторым городам:

• Варна - 0,15%,
• Пловдив - 0,21%,
• Бургас - 0,25%,
• София - 0,325%.

Ежемесячно по показаниям счетчиков оплачиваются израсходованная вода, электроэнергия и тепловая энергия (в домах, где проведено центральное отопление). Телефонные разговоры оплачиваются повременно, включая и внутригородские.

• Электроэнергия за 1 квтч:
  • дневной тариф: до 75 квтч - 0,098 лв., свыше 75 квтч - 0,127 лв.,
  • ночной тариф (22:00-6:00) - 0,068 лв.
• Тепловая энергия - 40,05 лв за 1 мгвтч.
• Вода за 1 куб. м - 1,20 лв.
• Бензин 1 л.: А92H - 1,40 лв., А95Н - 1,47, ДТ - 1,36 лв.
• Газ "Пропан - бутан", 1 л. - 0,85 лв.

Вид на жительство  - ВНЖ

ВНЖ дает обладателю право продолжительного пребывания в стране, сроком до одного года.

Право получить ВНЖ в Болгарии имеют лица:

• Инвестирующие в Болгарию не менее 50 000 евро;
• Учредившие фирму и взявшие на работу 10 граждан Болгарии;

Также вид на жительство имеют право получить финансово обеспеченные пенсионеры или члены семьи лица, имеющего ВНЖ или ПМЖ страны.

Право собственности на недвижимое имущество не дает автоматически права на получение ВНЖ. Лица, получившие ВНЖ, не имеют право приобретать земельные участки на свое имя – их можно приобрести только при наличии статуса гражданина страны или на юридическое лицо, учрежденное в Болгарии.

Лицо, имеющее ВНЖ Болгарии, имеет право:

• Въезжать и выезжать из страны неограниченное количество раз;
• Работать только с собственной фирме;
• Получать бесплатное медицинское обслуживание, как и граждане Болгарии;
• Производить отчисления в пенсионный фонд;
• Оформить приглашение для частного визита иностранному лицу;
• По истечение 5 лет получить ПМЖ.
• Дети, получившие статус ВНЖ, имеют право обучаться в болгарских школах только платно.

Для продления ВНЖ в Болгарии необходимо сохранение первоначального основания получения ВНЖ, наличие «стажа» проживания в Болгарии – не менее 6 месяцев плюс один день.

Законодательство Болгарии

Закон об иностранцах в Болгарии

Закон о болгарском гражданстве

Извлечения из Закона о болгарских документах личности

Извлечения из Закона об иностранных инвестициях

Правовые проблемы приобретения недвижимого имущества иностранными лицами

Правовой режим приобретения недвижимого имущества иностранными лицами (иностранными гражданами и юридическими лицами с местом нахождения вне пределов границ Болгарии) в Республике Болгария урегулирован несколькими нормативными актами. Наибольшее значение среди них имеют положения Конституции Республики Болгария, Закона об иностранцах в Республике Болгария, Закона о поощрении инвестиций, Закона о собственности, Закона о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, Закона о лесах, Закона о государственной собственности, Закона об общинной собственности, Закона о местных налогах и сборах.

Основные положения

1. В Конституции Республики Болгария заложено конституционное правило о том, что иностранцы и иностранные юридические лица не могут приобретать право собственности на землю. Исключение, которое вводится данным положением, относится только к земле, приобретенной при наследовании по закону, при этом норма данной гипотезы обязывает иностранцев к последующей передаче своей собственности. Конституция пред усматривает урегулирование посредством отдельного закона в опросов, связанных с приобретением ограниченных вещных прав на недвижимое имущество.

Установленный в Конституции общий принцип развит в отдельных текстах действующих законов, которые были указаны выше.

18 февраля 2005 г. Народным собранием Республики Болгария были приняты в третьем чтении изменения в Конституции, согласно которым иностранцы и иностранные юридические лица смогут приобретать право собственности на землю при условиях, проистекающих из присоединения страны к Европейскому Союзу или в силу международного договора, ратифицированного и в ступившего в силу для Болгарии.

Предусматривается также возможность приобретения иностранцами земли и путем наследования по закону. Так им образом принятая норма является специальной и касается только при обретении права собственности на землю.

Независимо от принятия данных изменений, предстоит урегулирование отдельным законом части условий при обретения земли. Следует отметить, что Республика Болгария ведет переговоры о введении переходного периода, в который было бы сохранено ограничение относительно при обретения прав а собственности на земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда – даже для граждан и юридических лиц Европейского Союза .

2. Правовой режим, установленный в Законе о собственности воспроизводит конституционную норму, определяя в дополнение и срок передачи земли, приобретенной по наследству – три года после открытия наследства. Этим же самым законом регламентируется, что иностранцы и иностранные юридические лица могут свободно приобретать право собственности на здания и ограниченные права на недвижимое имущество, кроме тех случаев, когда законом установлено иное.

3. В Конституции Законе о собственности используется общее понятие "земля”. Закон о собственности и использовании земель сельскохозяйственного назначения, в качестве специального закона, предусматривает запрет на приобретение иностранцами и иностранными юридическими лицами права собственности на "землю сельскохозяйственного назначения ”. Иностранные юридические лица не могут владеть правом собственности на землю сельскохозяйственного назначения , т.е. в таких случаях имеется абсолютный запрет. Иностранные граждане (иностранные физические лица) могут приобретать землю сельскохозяйственного назначения только путем наследования по закону, но должны снова в трехлетний срок после открытия наследства передать ее в собственность местным лицам.