Единственное ограничение: иностранный гражданин может приобрести на свое имя только один объект недвижимости площадью не больше 4014 кв. м. Эта проблема решается легко: можно записать другие объекты недвижимости на членов семьи. Покупка коммерческой недвижимости может быть произведена только на юридическое лицо, зарегистрированное на Кипре.

Как правило, на Кипре покупают объекты первичного рынка на стадии строительства (среди россиян популярны виллы), хотя встречается и готовое жилье (как правило, квартиры). Поэтому договоры обычно заключаются непосредственно с застройщиком.

КАК ДОБРАТЬСЯ

Между Россией и Кипром налажены авиаперелеты. Доступны рейсы – Москва – Ларнака, Москва – Пафос, Санкт-Петербург – Ларнака, Санкт-Петербург – Пафос., Екатеринбург – Ларнака, Новосибирск – Ларнака. Внутри острова развито автобусное и автомобильное сообщение, железных дорог на Кипре нет.

При отсутствии возможности приехать на Кипр можно обратиться в риэлторское агентство, которое представит покупателю подробную информацию об объекте. Возможно и удаленное приобретение недвижимости на Кипре, однако подобная практика широко не распространена.

С ЧЕГО НАЧИНАТЬ ПРОЦЕСС ПОКУПКИ

После выбора объекта необходимо открыть банковский счет для осуществления платежей продавцу. Среди кипрских банков, работающих с иностранцами, стоит выделить Bank Of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank и Alpha Bank. Счет открывается в евро. Для его открытия физическому лицу необходим только паспорт. Минимальный вклад по банковскому счету на Кипре составляет €10.

КАК ПРОХОДИТ СДЕЛКА

Как только покупатель выбрал объект недвижимости, он вносит задаток в размере €5-10 тыс. Задаток не возвращается, если покупатель от покупки впоследствии отказался.

Подписание договора купли-продажи должно пройти в течение месяца после внесения задатка. Следует помнить, что в оформлении всех документов обязательно принимает участие юрист. Договор купли-продажи (контракт) можно подписать в присутствии нотариуса – как на Кипре, так и в России, в представительстве кипрской компании. Он подписывается в двух экземплярах, носит обязательный характер, как для покупателя, так и для продавца и должен исполняться по всем пунктам. В нем должен быть четко описан объект и оговорен порядок оплаты. При подписании контракта оплачивается 30% стоимости объекта.

Юрист со стороны покупателя наводит все необходимые справки, требуемые районным Управлением по регистрации земельных сделок, гарантирующие, что продавец недвижимости является фактическим ее владельцем, а покупатель приобретает действительное право собственности на данную недвижимость.

СОПУТСТВУЮЩИЕ РАСХОДЫ

КОНКРЕТНЫЙ ПРИМЕР
Апартаменты

• Стоимость    €500.000
• Налог на переход права собственности    €33.165
• Гербовый сбор    €915
• Гонорар юриста (ориентировочно)    €2.000
   
• Итого цена недвижимости со всеми расходами и налогами    €536.080

Обратите внимание!

8 июня 2012 г. вступил в силу закон Республики Кипр №73(1)/2012, вносящий изменения в Закон о Добавленной Стоимости (VAT law) от 2000 г.
Согласно новому Закону, отныне при приобретении недвижимости не только гражданами Республики Кипр или ЕС, но и гражданами третьих стран, будет взиматься льготная ставка НДС в размере 5% вместо действующей ставки в 17%. Таким образом, покупателю предоставляется возможность существенной экономии при приобретении недвижимости на Кипре.
 
Требования к недвижимости и заявителю
Льготная ставка НДС предоставляется при условии соблюдения следующих требований:
1.    Заявитель должен быть физическим лицом (не юр. лицом)
2.    Заявитель (покупатель недвижимости) должен достичь 18-летнего возраста
3.    Данная недвижимость должна являться главным местом проживания заявителя в Республике Кипр. Под недвижимостью в данном контексте понимается как дом, так и квартира, а также случаи, когда покупатель строит дом.
4.    У заявителя не должно быть другой недвижимости на Кипре, приобретенной ранее с льготной ставкой НДС
5.    Недвижимость должна быть использована исключительно в качестве жилой недвижимости, и заявитель должен быть первым, кто вступил в права фактического владения этой недвижимостью с момента завершения строительства.
Закон распространяется на первые 200 кв.м. жилой недвижимости при условии, что общая площадь данной недвижимости не превышает 275 кв.м., согласно архитектурным планам, поданным в официальные органы власти Республики Кипр при строительстве. Т.о., если общая площадь недвижимости составляет, предположим, 300 кв.м., то заниженная ставка НДС не применяется, и покупатель должен будет при приобретении оплатить полную ставку НДС 17%.
 
Перечень документов для получения льготной ставки НДС
Заявитель, претендующий на льготу по налогу, подает в департамент НДС Министерства финансов Республики Кипр следующие документы:
a) Заявление с декларацией о том, что заявитель не приобретал никакой другой недвижимости на Кипре с применением льготной ставки НДС;
b) К заявлению прилагаются следующие документы:
i) Контракт на приобретение недвижимости
ii) Архитектурные планы на недвижимость
iii) Свидетельство о браке, если заявитель состоит в браке
iv) Копию паспорта
v) Копию паспорта супруги/супруга, если заявитель состоит в браке
vi) Заверенную копию разрешительной документации на строительство
vii) Завизированную архитектором, либо инженером по гражданскому строительству декларацию, подтверждающую соответствующие размеры недвижимости
viii) Документарное подтверждение, что заявитель использует недвижимое имущество в качестве своего места жительства на Кипре, как то:
- Копия телефонных счетов
- Копия счетов за воду
- Копия счетов за электричество
- Копия счетов за местные или муниципальные налоги
- Любые другие документы, подтверждающие, что данная недвижимость используется заявителем по прямому назначению, в качестве основного жилья на Кипре.
Вышеперечисленные документы должны быть поданы в течение шести месяцев со дня приемки-передачи недвижимости заявителю и являются частью заявления на применение льготы по НДС.
с) В тех случаях, когда заявитель состоит в браке, супруг/супруга также должны подать заявление с декларацией об отсутствии у него/нее недвижимости на Кипре
d) Если заявитель, которому власти утвердили льготную ставку НДС отказывается от использования недвижимости ранее, чем через 10 лет с момента вступления в права владения, то он обязан в 30-дневный срок уведомить об этом департамент НДС Минфина и пропорционально уплатить разницу между льготной и стандартной ставкой НДС, существующей на момент заключения контракта.
 
Процедура возмещения НДС
Заявитель вначале уплачивает НДС по стандартной, действующей на момент заключения контракта, ставке и обозначенной в контракте на приобретение недвижимости. По состоянию на 8 июня 2012 года она составляет 17%.
Далее, заявитель, претендующий на получение льготы по НДС (возмещение), подписывает декларацию и подает заявление в соответствующий государственный департамент, как описано выше.
После того, как департамент НДС подтверждает правомерность предоставления льготы заявителю, НДС (пропорционально, в разрезе первых 200 кв.м. жилой недвижимости) пересчитывается по льготной ставке, которая на момент принятия закона – 8.06.2012 - составляет 5%.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ СДЕЛКИ

После заключения договора иностранный покупатель (юрист, занимающийся сделкой) должен предоставить письменное заявление в Совет министров об утверждении покупки и копию паспорта, а также в течение месяца оплатить гербовый сбор в Департаменте внутренних налогов.

Документы в районную земельную комиссию подаются не позднее двух месяцев со дня подписания контракта для внесения в Реестр собственности. Это необходимо для его регистрации и выполняется с целью защиты интересов покупателя. Процедура происходит в Земельной палате. Регистрация закрепляет юридические права на собственность покупателя до тех пор, пока не будет получено индивидуальное свидетельство собственности на недвижимость, и гарантирует защиту от перепродажи, покупки, аренды или заклада собственности без его ведома. Процедуру регистрации осуществляет юрист.

После выплаты покупателем продавцу всей суммы по контракту происходит получение окончательного разрешения Кабинета Министров на приобретение недвижимости. Для окончательной передачи собственности и получения титула иностранцу требуются следующие документы: заявление, подаваемое в региональную земельную палату, квитанции об оплате регистрационного сбора и налога на оформление собственности.

К заявлению прилагаются копия разрешения Совета Министров, сертификат, полученный от Центрального банка, счета, подтверждающие выплату всех налогов на покупку и регистрацию собственности, и регистрационный сертификат недвижимости (Title Deed).

При получении титула обязательно личное присутствие покупателя и продавца. Сделка регистрируется в Земельной комиссии, это занимает около недели. Дата приема-передачи недвижимости указана в контракте. После этой даты можно уже въезжать.

Участок земли, на котором расположен объект недвижимости, также оформляется в собственность.

ИПОТЕКА НА КИПРЕ

В кипрских банках россиянам без каких-либо проблем дают разрешение на ипотечный кредит. Банков, которые работают с ипотечным кредитованием, четыре – Bank of Cyprus, Laiki Bank, Hellenic Bank, и Alpha Bank. Представительства Bank of Cyprus и Hellenic Bank есть в Петербурге. Сумма может быть любая – в зависимости от стоимости покупки и материального состояния покупателя. Обычно банк дает от 60% до 70% стоимости недвижимости, процентная ставка составляет 5,5-7% в зависимости от валюты, в которой осуществляется сделка. Покупка недвижимости на Кипре с помощью кредита в российском банке финансово невыгодна, и рассмотрение в таком случае занимает очень долгое время. Кредит нельзя получить в случае, если покупается вторичная недвижимость, а у продавца отсутствует Title Deed.

Документы на получение ипотечного кредита подаются после подписания договора купли-продажи и его регистрации в Земельном комитете. Для рассмотрения заявки банкам требуется следующая информация о заемщике:

• информация личного характера о клиенте (личность, занятость, что не находится в международном розыске);
• копия загранпаспорта;
• банковская выписка о существующем долге (если он есть);
• рекомендательное письмо от банка-нерезидента;
• декларация о личных доходах;
• свидетельство о доходах;
• оригинал договора о продаже недвижимости;
• копии банковских выписок за последние три-шесть месяцев;
• копии платежей, уже выполненных в отношении собственности;
• сведения о выплатах по полученным ранее кредитам;
• открытие банковского счета (с суммой около €200);
• разрешение от местных властей;
• подтверждение оплаты гербового сбора.

Процедура рассмотрения заявки занимает от двух до четырех недель. Как правило, если покупатель кредитоспособен и не находится в международном розыске, кредитные заявки одобряются, если эти условия не выполнены, застройщик возвращает уплаченные при подписании договора 30% стоимости.

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ РАЗЛИЧНЫХ ТИПОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Строящееся жилье

Процедура покупки строящегося жилья – такая же, как и готового, только в контракте фиксируются сроки сдачи и рассрочка платежа. Если жилье еще строится, возможна беспроцентная рассрочка платежа по согласованию с застройщиком. Разрешение на строительство получает не покупатель, а застройщик. Некоторые покупатели беспокоятся, что при приобретении строящегося объекта продавец может перенести сроки постройки или вообще отказаться от своих обязательств. На практике риск при покупке строящейся недвижимости на Кипре невелик: оплата равномерно распределена по стадиям строительства, первый взнос не превышает 35%. В случае невыполнения обязательств или переноски сроков затраты покупателя будут возмещены.

При покупке строящейся недвижимости большинство компаний предлагают покупателю инспекционные туры, которые дают возможность отслеживать продвижение строительства. Очень важно соблюдать график платежей, зафиксированный в контракте, поскольку при его нарушении придется выплачивать определенные штрафные санкции. После окончания строительства подписывается акт приемки-передачи. Переход собственности в данном случае происходит после сдачи всего комплекса, где находится объект недвижимости.

Покупка земли

На покупку иностранцами земли существуют определенные ограничения. Необремененные (свободные от ограничений в использовании) участки иностранным гражданам не продаются – только земли под строительство площадью до двух донумов (2,7 тыс. кв. м). Лица, получившие вид на жительство (временный или постоянный), могут зарегистрировать на свое имя неограниченное количество объектов недвижимости и земельных участков при предоставлении правительству Кипра официального подтверждения о пребывании на острове в течение пяти лет.

АРЕНДА ЖИЛЬЯ НА КИПРЕ

В основном недвижимость на Кипре продается на основе безусловного права собственности, система долгосрочной аренды распространена меньше, чем в других странах Европы. Средняя месячная стоимость долгосрочной аренды апартаментов на Кипре составляет примерно 1% от их стоимости.

Краткосрочная аренда более популярна, нежели долгосрочная – для приезжающих на остров аренда квартиры оказывается дешевле проживания в отеле. В среднем за €600-700 в неделю можно снять жилье с мебелью, кухонной техникой и кондиционерами на расстоянии 1–2 км от морского берега.

Иностранцы могут снимать недвижимое имущество сроком не более чем на 33 года, но сами они не вправе сдавать его третьим лицам. Если иностранный гражданин собирается арендовать на более долгий срок, обязательно требуется получить на это разрешение Совета министров.

Взаимоотношения арендодателя и арендатора регламентируются договором на аренду, где должны быть зафиксированы все детали. В первую очередь должно быть указано, кто оплачивает коммунальные расходы и как действовать в случае задержки квартплаты. Можно оформить договор аренды с возможностью последующей покупки выбранной недвижимости.