Поговорим о признаках элитной недвижимости, о том, за что готовы платить покупатели и почему. Конечно же, первый критерий, по которому недвижимость переходит в категорию «не для всех»—расположение.
Если рассматривать его в масштабе стран, то самая дорогая недвижимость находится в Монако. На втором и третьем местах—столица Великобритании и французский курорт Кап-Ферра, соответственно. Заметим, что на рынке элитной недвижимости Франция берет количеством: Сен-Тропе, Париж, Куршавель, Канны—интерес состоятельных покупателей к этим регионам проверен годами. Рассказывает Александр Цуранов, директор компании Apriori Invest: «Во Франции недвижимость рассматривается как элитная в зависимости от того, в какой местности она находится—в горах, на побережье или в городе. В Париже, Бордо, Тулузе и других крупных городах главное—это близость к историческому центру, а состояние квартиры или дома, метраж, ремонт уже не столь важны. На престижность жилья влияет и вид из окна—квартира, из которой можно любоваться Сеной, обойдется дороже, чем ее менее удачливая «соседка». Во французских городах еще важно, чтобы недвижимость находилась как можно дальше от так называемых «ситэ»—микрорайонов с компактным проживанием иммигрантов, в основном, выходцев из стран Магриба (это Алжир, Тунис, Марокко, Конго и пр.). В прибрежных городах, естественно, первоочередное значение имеет близость к морю, вид, открывающийся с террасы или из окна. В горах—приближенность к подъемникам и инфраструктуре».
Столичные цены всегда отличались от цен в регионах—за примерами даже не надо идти, достаточно оглядеться. В столицах и наиболее развитых городах жилье не только самое дорогое, но и, по утверждению большинства риэлторов, специализирующихся на элитной недвижимости, обладающее наибольшим потенциалом роста.

Это мнение разделяет Ольга Кибенко, генеральный директор GrandMilanoStudio: «Самое дорогое жилье в Италии—в центре Милана. Стоимость квадратного метра часто превышает 20 тыс. евро. Милан сейчас готовится к проведению международной выставки ЕXPO-2015, полным ходом идет строительство и улучшение внешнего вида города, поэтому прогнозируется рост цен на недвижимость. Престижные университеты, большое количество предприятий в округе—все это способствует росту спроса на жилье в деловой столице Италии. Очень престижным считается район озера Комо: из-за близости к Милану итальянская буржуазия любит покупать себе виллы на озере и использовать их для поездок на выходные или просто для проживания. Здесь встречаются исторические виллы, стоимость которых превышает 70 млн евро. Огромное количество вилл на озере уже принадлежит нашим соотечественникам. Престижными районами Италии считаются также Лигурия и Тоскана».

На языке цифр
К категории престижного жилья также относятся замки, дворцы, исторические виллы, недвижимость очень большой площади со специальными характеристиками. Например в итальянском государственном кадастре такие объекты выделяются в отдельную категорию А/9, и налог при их покупке увеличивается до 20%. Попасть в эту группу могут и объекты, которые нельзя назвать дворцами в прямом смысле слова, однако и обычными домами их не назовешь. В основном во внимание принимаются размерные характеристики: более 240 кв. м жилой площади с участком не менее 30 соток земли, не предназначенной для сельского хозяйства; бассейн площадью более 80 кв. м; высота потолков более 3,3 м; террасы более 65 кв. м… Сочетание четырех характеристик из этого списка дает дому право считаться престижным и стоить соответствующих денег.
Как и недвижимость рангом пониже, «элитку» приобретают в самых разных целях, не только для отдыха. Но есть регионы, где основные приобретения связаны именно с курортным времяпрепровождением.

Так, просторные виллы с видом на море (в Карибском регионе, в Юго-Восточной Азии) всегда пользуются спросом. То же самое можно сказать о шале класса люкс, расположенных на престижных горнолыжных курортах Швейцарии, Франции или Германии. Совмещение приятного с полезным—распространенная причина покупки элитной недвижимости на бальнеологических курортах.
Страны, которые не могут похвастаться репутацией элитных направлений, берут качеством. Например, на Кипре или в Греции вы платите не за то, что по этим улицам ходил Наполеон, а за то, что теперь по ним ходите как император вы сами. Вот что говорит Яннис Мисирлис (Yannis Misirlis), директор компании Imperio: «На Кипре к элитной недвижимости можно отнести апартаменты в новых строящихся комплексах—близость к морю, высококачественная отделка, дизайнерская мебель, весь спектр предложений и услуг… Приобретают их, как правило, и в качестве временного жилья на период отдыха, и в качестве удачного капиталовложения».

Ключевое слово
Инвестиции в жилую недвижимость по-прежнему остаются одним из самых надежных способов вложения средств. При этом цели инвестиций могут быть различными: получение дохода от сдачи в аренду, выгоды от последующей перепродажи либо сохранение средств во время финансовых катаклизмов.По многим оценкам, недвижимость занимает 35% в инвестиционном портфеле наиболее состоятельных людей. Кроме того, в финансовых центрах мира—Лондоне, Нью-Йорке, Токио, Сингапуре—недвижимость приобретается еще и из-за высокого уровня жизни, высокоразвитой бизнес-среды. Важны и климат, и уровень образования населения, и политическая стабильность, экология и уровень арендного дохода, а также ипотечные ставки. Не последнюю роль играет приобретение недвижимости с целью получения ВНЖ и ПМЖ для себя и членов своей семьи. Покупают жилье и для детей, когда отправляют их учиться за границу. И наконец, самая редкая причина—покупка для коллекции: кто-то собирает марки, а кто-то—дома.

«Для коллекции покупают преимущественно настоящие ценители старины,—рассказывает Наталия Мантель, консультант по зарубежной недвижимости и бизнес-эмиграции агентства Unique Realty Investment.—Для них гордость и престиж не столько в обладании, сколько в сохранении для потомков единственного в своем роде раритета. Это дело чести, а иногда и возможность совместить специальность с хобби—реставрацией интерьеров и предметов антиквариата. Например, нынешний владелец особняка в графстве Керри (юго-запад Ирландии)—очень обеспеченный человек, известный как первоклассный мастер-краснодеревщик, реставратор и коллекционер антикварной мебели. Его работы хранятся в музеях естествознания США и Ирландии. Кроме того, эти объекты могут и окупаться, ведь, хотя содержание замка или дворца обходится очень дорого, есть возможность получать прибыль, продавая вино с прилегающих виноградников или переоборудовав приобретение в люкс-отель для избранной публики. Так что подобная покупка может быть долгосрочной, но вполне прибыльной и надежной инвестицией».

Впрочем, все это факторы более-менее объективные. Их можно измерить, оценить, сопоставить. Однако в законах, которым повинуется рынок элитной недвижимости, много иррационального. Не всегда понятно, чем объяснить рост внимания мировой элиты к уголкам, которые прежде были неизвестны, а затем внезапно превратились в средоточие богатства и успеха. Не менее таинственны и причины упадка когда-то популярных направлений. Но это уже тема для отдельной статьи.

Мнение эксперта
Ирина Дюпор, основатель и директор французского филиала агентства недвижимости «Иммоконцепт»:

Чтобы понять, что такое элитная недвижимость, надо понять, что такое элита.
По идее, элита—это люди, которые лучше остальных, но нигде не сказано, что лучше—значит богаче. На самом же деле элитность (и это особенно чувствуется во Франции)—не в цене, а в исключительности самой недвижимости. Это должно быть какое-то уникальное природное место, или какой-нибудь дом с богатой историей и знаменитыми персонажами—в общем, не просто плоский кусок камня, а нечто большее. При этом настоящая элитная недвижимость во Франции относительно недорогая. Например, аббатство X в. с виноградником, парком, вертолетной площадкой, фресками XIII в., где останавливалась Жанна д’Арк, стоит всего 2,2 млн евро—дешевле, чем многие виллы на Лазурном Берегу. И это далеко не единственный такой пример.
Нельзя не коснуться и вопроса налогообложения крупной собственности. Недавно Франция с замиранием сердца следила за голосованием по проекту закона о дополнительном налогообложении недвижимости нерезидентов в размере 20% от гипотетической арендной стоимости. Закон не прошел. Более того, порог для налога на роскошь был поднят с 800 тыс. евро до 1,3 млн евро.
Французское налогообложение очень затейливо, но порой оно приносит приятные сюрпризы. Например, лесные угодья освобождены от части налога на покупку, и все расходы на лес можно вычесть из доходов, так же как и расходы на реставрацию исторических помещений.
А в остальном элитная недвижимость ничем не отличается от обычной, надо просто ее увидеть.

Кстати
Владельцы элитной недвижимости отлично умеют считать деньги и находят разнообразные способы, чтобы заработать на своей собственности. Замки часто предоставляются для проведения свадеб, различных торжеств или киносъемок. Если на территории поместья растет лес, где водятся кабаны или олени, там можно устраивать охоту. Многие владельцы виноградников самостоятельно занимаются виноделием, а если хозяин не только богат, но и известен, это служит дополнительной рекламой.