Тезис о том, что московская недвижимость – вещь весьма ценная, вряд ли нуждается в многословных доказательствах. На фоне этой признанной всеми дороговизны граждане постоянно окидывают орлиным взором окружающий ландшафт: нет ли где возможности разжиться вожделенными квадратными метрами и желательно по цене радикально ниже рынка? Один из вариантов, можно сказать, лежит на поверхности: присоединить к квартире, находящейся на первом этаже, подвал. Или – если жилище расположено на последнем этаже – чердак.

В реальности же так поступают очень немногие москвичи. 

Итак, насколько распространено это явление? Начнем с чердаков. «Еще десять лет назад присоединение к квартирам чердаков было очень популярным, - говорит Лев Литовкин, руководитель офиса «Митино» компании «Инком-недвижимость». – Зачастую это делалось нелегально, помещения просто захватывались. Кроме того, если кто-то и брался официально по документам приобрести или взять в долгосрочную аренду помещение общего пользования, это было вполне по силам и по карману среднему жителю столицы».

Однако, продолжает эксперт, в последующие годы власти заметно ужесточили контроль за использованием чердаков, а процедура их легального перевода в жилой фонд сильно усложнилась и подорожала. Лев Литовкин приводит пример: не так давно в компании был клиент, который подыскивал квартиру с перспективой присоединения чердака – ему казалось, что на этом получится сэкономить. В итоге ему подобрали объект на последнем этаже 8-этажной «сталинки» площадью 85 кв. м за 15 млн руб. В специализированной фирме, которая занимается переводом технических помещений в жилье, с него взяли еще половину стоимость квартиры, и около 2 млн покупатель потратил на утепление и ремонт чердака. «В итоге за эти деньги можно было купить квартиру в два раза большей площади», - подводит итог представитель «ИНКОМ-Недвижимость».

«Доля квартир с присоединенными чердаками в Москве невелика и не превышает 5% от общего объема предложения», - считает Александр Зиминский, директор департамента продаж Элитной недвижимости Penny Lane Realty.

Теперь о подвалах. Подвалов, присоединенных к квартирам на первых этажах, огромное количество – но в подавляющем большинстве случаев сама квартира переведена в нежилой фонд, и там устроен магазин  или офис. А это уже – коммерческая недвижимость, которая находится вне поля зрения нашего журнала.

Нелишние метры
Как владельцы новообразованных двухуровневых квартир распоряжаются полученными площадями? Вариантов несколько. Самый, вероятно, массовый (если это слово вообще применимо к столь малочисленному явлению) сводится к тому, что в бывшем чердаке устраиваются жилые комнаты. Квартира в этом случае компонуется как загородный коттедж: внизу гостиная и прочие «гостевые» зоны, а наверху – приватные помещения.

Среди других вариантов использования Инна Игнаткина, директор отделения компании «МиЦ недвижимость» на Пресне, упоминает устройство зимнего сада, бильярдной или тренажерного зала. Люди творческих профессий могут организовать наверху свою мастерскую. Иногда помещение используется просто как кладовка – там лежат ставшие ненужными мебель, инструменты, или вещи сезонного использования – шины, велосипеды, лыжи и т.п. Эксперт также добавляет, что присоединенный чердак дает владельцу квартиры еще одну замечательную возможность – установить у себя камин.

Разведка боем
Собственник недвижимости, подумывающий о возможности присоединить к своей квартире чердачное помещение, для начала может примерно прикинуть реальность этого начинания. Первое, что предстоит узнать – не принадлежит ли вожделенный чердак кому-то еще, т.е. нет ли на него права собственности, оформленного в управлении Росреестра. Если ответ для вас положительный (т.е. ничьей собственности нет), то переходим ко второму моменту: не используется ли это помещение коммунальными службами. Если есть что-то (трубы, машинное отделение лифта и т.п.) – в присоединении вам откажут.

Третий аспект, на который советовали обратить внимание эксперты аналитического центра гильдии риэлтеров Москвы, – не отнесен ли дом к категории строений, подлежащих реконструкции и сносу. Четвертое – есть ли техническая возможность присоединения. К примеру, потолок вашей квартиры должен быть достаточно прочным, чтобы стать еще и полом присоединенной площади. Ответить на этот и подобные ему вопросы может только архитектор, который спроектировал ваш дом, дав свое техническое заключение. А если здание старое и установить авторство затруднительно – страждущих отправляют в «МосжилНИИпроект» — государственное унитарное предприятие, которое занимается экспертизой проектов перепланировки в домах исторической застройки и в домах, по которым нет информации об организации, разработавшей проект.

Этим, собственно, предварительное изучение ограничивается, и мы переходим к главной проблеме…

Мнения разделились
Поговорку «два юриста – три мнения» все хорошо знают. В московских зданиях проживают, конечно, не сплошь поголовно юристы, но собрания жителей подъездов – это тоже яркие и красочные шоу, на которых по каждому вопросу (нужна ли нам консьержка, сбрасываться ли по 500 рублей на покраску стен в нежно-розовый цвет) разворачиваются жаркие баталии.

Согласно Жилищному кодексу РФ, помещения в доме, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, являются общим имуществом. Они принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности  в доле, пропорциональной размеру общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Так что и распоряжаться ими необходимо с согласия их всех.

Теоретически это должно происходить так: проводится собрание, на котором жильцы постановляют, что не возражают против передачи Иванову с последнего этажа чердачного помещения. На практике все по-другому: то кворум не собран, то кто-то из соседей, имеющих на Иванова зуб за «буржуазность», категорически возражает. В общем, общедомовое собрание – это штука, которая однозначно посильнее «Фауста» Гете будет.

Впрочем, знающие люди пояснили нам, что покупатели чердаков предпочитают «договориться» с председателем ТСЖ с глазу на глаз. Использовать или нет такой путь – каждый решает для себя сам.

Считаем затраты
Денежный вопрос – традиционно один из самых важных в  статьях о недвижимости, поэтому поговорим и о нем. Какие траты поджидают нас?

Первое – это, несомненно, уже упоминавшаяся необходимость «договариваться» с председателем ТСЖ. Точных тарифов в таких деликатных вопросах, конечно, назвать нельзя, но совершенно точно, что цифра здесь будет с очень многими нулями. Председатель наверняка посчитает вашу выгоду, прикинет собственные риски (а за подлог возможна ответственность вплоть до уголовной) – и все это отразит в своем «прайс-листе».

Еще две крупные статьи расходов. Уже упоминавшееся техзаключение у авторов дома или в «МосжилНИИпроекте». Здесь с тарифами ясности больше, и удовольствие окажется недешевым – 30-50 тыс. руб. Еще раза в два дороже будет стоить проект перепланировки – не забудем, что это проект не «просто», а такой, который согласится принять Мосжилинспекция.

Ну а прочие траты – в частности, согласования в различных надзорных инстанциях, всевозможные госпошлины – уже можно не принимать в расчет. Тут счет идет на тысячи рублей. Просто тысячи, не сотни тысяч.

Помощники. Небескорыстные…
Как всегда в вопросах, решение которых затруднительно, свою помощь предлагают различные посреднические организации. Их тарифы адвокат Олег Сухов оценивает в $500-1500 за кв. м присоединяемой площади. По мнению экспертов Гильдии риэлтеров Москвы, расценки чуть выше – 50-60 тыс. руб. за тот же кв. м. Александр Зиминский (Penny Lane Realty) говорит о $4600 за кв. м, но это когда речь идет об элитных объектах в центре Москвы.

Но главное – это даже не цены, а полное отсутствие гарантий. Вполне может оказаться, что полученные от вас деньги такой посредник потратит, а получить положительное решение не сумеет. «Работа таких фирм не всегда прозрачна и зачастую связана со многими рисками, - отмечает Лев Литовкин («ИНКОМ»). – Чтобы обезопасить себя, мы советуем пользоваться банковской ячейкой, куда закладывается плата за услуги. Доступ к ней исполнитель получает только после предъявления справки из ЕГРП о переводе помещения в новую категорию на нового собственника».